Immobilienrente München: Wohnen und Kapital

Verkauf, Nutzung und Zahlung

Fünf Wege, die unterschiedliche Folgen haben

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Nießbrauch

Sie übertragen das Eigentum, behalten aber ein vereinbartes Recht zur Nutzung und zu den Erträgen. Bei einer Münchner Wohnung kann damit auch die Vermietung nach einem späteren Auszug möglich sein. Welche Flächen erfasst sind und welche Kosten Sie übernehmen, muss im Vertrag eindeutig stehen. Der Wert dieses Rechts mindert regelmäßig den verfügbaren Verkaufserlös.

Nutzung über den Auszug hinaus bedenken

Erträge: Lassen Sie festhalten, ob und wie Sie das Objekt später vermieten dürfen.
Kosten: Gewöhnlicher Unterhalt und größere Sanierungen benötigen eine eindeutige Zuordnung.
Rang: Ein bestehendes Darlehen kann die gewünschte Absicherung im Grundbuch erschweren.

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Verkauf, Nutzung und Zahlung 02

Wohnrecht

Wenn Sie selbst weiter in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben möchten, kann ein dingliches Wohnrecht vereinbart werden. Es umfasst nicht ohne Weiteres eine Vermietung. Achten Sie auf die genaue Beschreibung der Räume und Nebenflächen sowie auf Regelungen für einen dauerhaften Auszug. Die Absicherung hängt unter anderem von der Eintragung und dem Grundbuchrang ab.

Die Räume und das Zusammenleben genau beschreiben

Flächen: Klären Sie ausdrücklich die Nutzung von Keller, Garten und Stellplatz.
Haushalt: Für Partner und unterstützende Personen sind passende Vertragsregeln erforderlich.
Auszug: Besprechen Sie die Folgen eines endgültigen Wechsels der Wohnstätte.

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Verkauf, Nutzung und Zahlung 03

Rückanmietung

Hier verkaufen Sie und schließen zugleich einen Mietvertrag für das bisherige Zuhause ab. Für Ihren Haushalt wird die monatliche Miete dann zu einer neuen festen Ausgabe. In München sollten Sie deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die vereinbarte Miete und mögliche Anpassungen betrachten. Ein Vertrag zum marktüblichen Vollpreis ist dadurch nicht garantiert.

Die spätere Mietbelastung in den Haushalt einrechnen

Budget: Zum Vergleich gehört die vereinbarte Warmmiete, nicht nur die Auszahlung.
Vertrag: Mietanpassungen und Kündigungsregeln sollten vor dem Verkauf geprüft werden.
Reparaturen: Mit dem Eigentümerwechsel verändern sich auch die Zuständigkeiten für das Gebäude.

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Leibrente

Anstelle einer reinen Einmalzahlung lässt sich eine Zahlung für die Lebensdauer vereinbaren. Eine zusätzliche Anfangszahlung kann Bestandteil der Verhandlung sein. Das Recht, in der Immobilie zu bleiben, wird gesondert ausgestaltet. Vor einer Entscheidung brauchen Sie Klarheit über die Zahlungsfähigkeit des Käufers, mögliche Anpassungen und die Sicherung der Rentenansprüche.

Regelmäßige Zahlung und Wohnabsicherung separat prüfen

Rhythmus: Legen Sie fest, wie Anfangsbetrag und laufende Rente zusammenwirken sollen.
Sicherheit: Die Absicherung ersetzt keine Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Erwerbers.
Anpassung: Eine Veränderung des Rentenbetrags braucht eine wirksame vertragliche Grundlage.

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Verkauf, Nutzung und Zahlung 05

Teilverkauf

Sie veräußern nur einen Anteil Ihrer Immobilie und teilen das Eigentum künftig mit dem Erwerber. Für die Nutzung seines Anteils wird üblicherweise ein Entgelt vereinbart. Daraus können über viele Jahre erhebliche Ausgaben entstehen. Vergleichen Sie außerdem Instandhaltungspflichten und die Abrechnung bei Rückkauf oder vollständigem Verkauf, bevor Sie sich festlegen.

Die Kosten bis zum späteren Verkauf durchdenken

Nutzung: Berücksichtigen Sie das Entgelt einschließlich möglicher Erhöhungen.
Erhaltung: Auch als Miteigentümer können umfangreiche Baukosten bei Ihnen verbleiben.
Verwertung: Lassen Sie Rückkauf und Gesamtverkauf einschließlich aller Zusatzkosten erläutern.

Bewertung innerhalb Münchens

Nicht jede Lage stellt dieselben Fragen

Für eine belastbare Einschätzung genügt ein pauschaler Quadratmeterpreis für München nicht. Eine vermietete Altbauwohnung, ein selbst genutztes Reihenhaus und eine Wohnung mit Sanierungsbedarf müssen unterschiedlich bewertet werden. Wir betrachten Ihre konkrete Adresse und die Unterlagen zum Objekt, nicht einen stadtweiten Auszahlungsdurchschnitt.

Altbau und Eigentumswohnung

Bei Wohnungen etwa in Schwabing, der Maxvorstadt oder Haidhausen gehören Teilungserklärung, Hausgeld und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zur Prüfung. Auch anstehende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum können die Planung beeinflussen.

Haus und Grundstück

Bei einem Haus in Pasing, Obermenzing oder Trudering werden Gebäudezustand und Grundstück zusammen erfasst. Für ein vorbehaltenes Recht muss klar sein, ob Garten, Garage und zusätzliche Räume weiterhin genutzt werden dürfen.

Vermietete Immobilie

Bestehende Mietverhältnisse sind unabhängig vom Stadtviertel relevant. Soll ein Nießbrauch fortbestehen, ist insbesondere zu klären, wem die Erträge zustehen und welche Aufgaben gegenüber den Mietern verbleiben.

Wohnung in einer Gemeinschaft

Bei einer Immobilie etwa in Sendling oder Bogenhausen bleiben Gemeinschaftsordnung, Rücklagen und Beschlüsse wichtig. Vertraglich muss geklärt werden, wie Käufer und bisheriger Eigentümer mit Hausgeld und Sonderumlagen umgehen.

So gehen wir vor

Erst verstehen, dann rechnen und entscheiden

1
Ihr Ziel festhalten
Geht es um eine Ergänzung der monatlichen Rente, eine größere Anschaffung oder finanzielle Unterstützung für Angehörige? Wir erfassen Ihren Bedarf und sprechen über die gewünschte Dauer des weiteren Wohnens.
2
Objekt und Unterlagen ansehen
Adresse, Zustand, Grundbuch und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bilden die Grundlage. Zur Bewertung eines Nutzungsrechts wird auch der passende Mietwert untersucht.
3
Angebote nach Kosten vergleichen
Wir betrachten Auszahlung und laufende Belastung nebeneinander. Dazu gehört die Frage, wie sich ein Umzug, notwendige Reparaturen oder eine Anpassung von Zahlungen auswirken könnten.
4
Vereinbarung absichern
Bevor Sie beim Notar unterschreiben, sollten Käuferbonität, Grundbuchrang und Vertragsfolgen geprüft sein. Eine eigenständige rechtliche und steuerliche Beratung ergänzt die wirtschaftliche Betrachtung.

Persönliche Kalkulation

Vom Münchner Objektwert zu Ihrem verfügbaren Betrag

Kaufpreis, vorbehaltenes Recht und spätere Wohnkosten müssen zusammenpassen. Wir prüfen deshalb, welcher Betrag Ihnen unter den jeweiligen Bedingungen tatsächlich bleibt und ob die laufende Belastung für Sie tragbar ist.

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Erste rechnerische Einordnung

Wie viel könnte nach einem Nutzungsrecht verbleiben?

Tragen Sie Ihre eigenen Annahmen zu Wert, Alter und Mietwert ein. Die verwendeten Faktoren dienen einer unverbindlichen Modellrechnung und bestimmen keinen erzielbaren Kaufpreis. Ein konkretes Angebot benötigt eine Objektbewertung und die Prüfung der vorgesehenen Vertragsgestaltung.

Eingaben

Verkehrswert

€

Alter

Jahre

Geschlecht (Lebenserwartung)Jahresmietwert

%

Anteil Einmalbetrag

%

Ergebnis

Vervielfältiger (§ 14 BewG)11.682

Kapitalwert Wohnrecht252.323 €

Statistische Restlebenserwartung13.4 Jahre

Einmalbetrag347.677 €

Monatliche Leibrente0 €

Unverbindliche Schätzung. Das tatsächliche Angebot hängt von Lage, Zustand, Mietwertgutachten und Erwerber ab.

Gedachte Entscheidungen

Drei mögliche Ausgangslagen in München

Diese frei formulierten Situationen sind hypothetisch. Sie sind weder abgeschlossene Geschäfte noch Berichte tatsächlicher Kunden.

Eigentumswohnung in Schwabing

Monatliche Mittel statt eines Umzugs

Eine Eigentümerin könnte zusätzliche Einnahmen benötigen und zugleich in ihrer Wohnung bleiben wollen. Bei der Prüfung einer Leibrente wären Rentenzahlung, Wohnabsicherung und die weiterhin zu tragenden Ausgaben gemeinsam zu betrachten.

Reihenhaus in Pasing

Kapital für heute, Wohnfreiheit für später

Ein Paar könnte eine größere Reserve wünschen, einen späteren Umzug aber nicht ausschließen. Ein Verkauf mit Nießbrauch wäre dann gegen andere Varianten abzuwägen. Besonders wichtig wäre die Frage, ob eine spätere Vermietung möglich bleibt.

Wohnung in Sendling

Auszahlung nicht mit verfügbarem Budget verwechseln

Ein Eigentümer könnte zwischen Rückanmietung und Teilverkauf wählen. Für die Entscheidung wäre nicht der zunächst größere Betrag maßgeblich, sondern wie viel nach Miete oder Nutzungsentgelt und anderen Kosten langfristig verbleibt.

Häufige Fragen

Was Münchner Eigentümer vorab wissen sollten

Was versteht man unter einer Immobilienrente in München?

Der Begriff bezeichnet unterschiedliche Vereinbarungen, mit denen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie nutzen. Dabei kann Kapital einmalig oder laufend ausgezahlt werden. Häufig wird zugleich das weitere Wohnen geregelt. Die Bezeichnung allein sagt noch nichts darüber aus, welche Rechte oder Zahlungen ein Vertrag tatsächlich enthält.

Kann ich mein Haus in München verkaufen und wohnen bleiben?

Das ist grundsätzlich mit einer passenden Vereinbarung möglich, beispielsweise durch Wohnrecht, Nießbrauch oder einen anschließenden Mietvertrag. Die Wege haben unterschiedliche Kosten und Folgen bei einem Auszug. Ob ein Käufer zu geeigneten Bedingungen gefunden wird, lässt sich erst nach der Prüfung Ihrer Immobilie beurteilen.

Wie wird der Wert meiner Münchner Wohnung berücksichtigt?

Zur Bewertung zählen unter anderem die konkrete Lage, der Zustand, die Größe und rechtliche Besonderheiten. Bei einer Eigentumswohnung werden auch Unterlagen der Gemeinschaft benötigt. Ein zurückbehaltenes Nutzungsrecht wird gesondert bewertet und wirkt sich auf die wirtschaftlichen Konditionen aus.

Ist eine Leibrente dasselbe wie ein Teilverkauf?

Nein. Bei einer Leibrente steht eine lebenslange Zahlung im Mittelpunkt. Beim Teilverkauf wird nur ein Eigentumsanteil veräußert und für dessen Nutzung häufig ein Entgelt fällig. Beide Gestaltungen müssen danach beurteilt werden, welche Einnahmen, Ausgaben und Rechte sie für Ihren Haushalt mit sich bringen.

Was geschieht mit einem Nießbrauch bei einem späteren Umzug?

Ein vereinbarter Nießbrauch kann auch die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen umfassen. Beim Wohnrecht besteht diese Befugnis grundsätzlich nicht. Prüfen Sie deshalb schon vor dem Verkauf, welche Möglichkeiten und Pflichten bei einem dauerhaften Auszug bestehen bleiben.

Wie bekomme ich eine persönliche Einschätzung?

Über das Formular können Sie Gerhard Hahn Ihre Ausgangslage schildern. Im kostenfreien, unverbindlichen Erstgespräch werden die nächsten Schritte besprochen. Eine Auszahlung, ein bestimmter Käufer oder ein Vertragsabschluss werden damit nicht zugesagt.

FREITAG® in München

Michael Freitag und die FREITAG® Immobilien GmbH

Gründer der FREITAG® Immobilien GmbH

Michael Freitag ist Gründer der FREITAG® Immobilien GmbH. Ihre Fragen zu einer Immobilienrente besprechen Sie mit Gerhard Hahn, der die persönliche Begleitung Ihres Anliegens übernimmt.

Zur vertiefenden Lektüre

Eine zusätzliche Darstellung von Verkauf und vorbehaltenen Rechten im Raum München und Starnberg finden Sie im Partnerportal: Immobilienrente beim Immobilienmakler FREITAG® für München & Starnberg

Welche Lösung passt zu Ihrem Zuhause in München?

Lassen Sie uns zunächst Ihre Wünsche und die Immobilie kennenlernen. Danach können Sie auf einer nachvollziehbaren Grundlage entscheiden, ob und wie Sie das gebundene Vermögen nutzen möchten.

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